Reforma da Lei do Inquilinato em Bruxelas
Em 31 de agosto de 2023, entrou em vigor a nova Lei do Inquilinato na Região de Bruxelas-Capital. As novas disposições aplicam-se apenas aos contratos de aluguel relativos à residência principal do inquilino.
A reforma visa evitar que um litígio entre inquilino e proprietário leve a uma ação de despejo. Nesse sentido, foi instituída uma série de prazos e obrigações, a fim de favorecerem as soluções negociadas.
Como deve ser a notificação do proprietário
A nova lei instituiu uma notificação formal obrigatória por carta registrada a ser enviada pelo proprietário. Nesta carta, o proprietário deve mencionar de maneira completa e inequívoca todos os dados relativos à dívida do inquilino. A partir do envio desta carta, o inquilino dispõe de um mês para encontrar uma solução com o proprietário (por exemplo, parcelar os atrasados, sem esquecer de pagar os aluguéis vindouros).
Passado este mês, o proprietário pode ajuizar uma ação de despejo perante o Juiz de Paz. Tal ação deverá ser ajuizada por requerimento. Caso o proprietário opte pela citação, as depesas de oficial de justiça ficarão por sua conta, mesmo se a sua ação for julgada procedente. A carta de notificação formal supramencionada deverá ser anexada ao requerimento.
Em 40 dias, notifica o despejo ao CPAS
Entre o ajuizamento do requerimento e a audiência inaugural, deverá transcorrer um prazo de 40 dias durante o qual a Justiça de Paz notifica o requerimento de despejo ao CPAS (assistência pública), que deverá entrar em contato com o inquilino. Enquanto isso, o inquilino pode tentar continuar a negociar com o proprietário.
No dia da audiência inaugural, existem três possibilidades:
1) proprietário e inquilino chegam a um acordo, dando lugar a uma conciliação judicial.
2) o juiz ouve as partes, considera-se suficientemente esclarecido e encerra o caso para deliberação
3) o juiz estabelece prazos para as partes apresentarem seus argumentos por escrito.
Após o encerramento dos debates, quer seja na primera audiência, quer seja numa audiência posterior, o juiz tem um mês para pronunciar um julgamento.
Caso o julgamento autorize o despejo, haverá uma nova notificação ao CPAS, que entrará novamente em contato com o inquilino.
Se o proprietário quiser proceder o despejo, ele deve notificar o julgamento através de um oficial de justiça. Uma vez que essa notificação é feita, há um prazo obrigatório de um mês entre a notificação e o despejo propriamente dito. O juiz poderá prorrogar esse prazo, tendo em conta os interesses das partes e nas condições que ele determina. Uma nova notificação ao CPAS terá lugar. O CPAS entrará em contato com o inquilino.
Pelo menos 15 dias antes do despejo efetivo
O oficial de Justiça deverá advertir o inquilino da data do despejo. Novo aviso é enviado ao CPAS, que entrará em contato com o inquilino. Se este puder provar que ele tem uma solução de mudança o mais tardar um mês a partir da data do aviso de despejo, ele poderá ficar no imóvel até o dia da mudança.
A grande novidade é a instituição da trégua de inverno. Os despejos não poderão ser feitos entre 1° de novembro e 15 de março, ou seja, durante quatro meses e meio.
Durante todos esses meses, o inquilino não ficará isento de pagar o aluguel, mas, se ele não tiver como pagar, o proprietário ficará impedido de agir e deverá arcar com um prejuízo consequente.
Dra. Cecília Ronsse Nussenzveig
Formada pela Faculdade de Direito da USP (São Paulo) em 1984. Obteve a equivalência do diploma pela Universidade Livre de Bruxelas (ULB) em 1996
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